IVA en pisos turísticos: ¿a quién afecta el 10 % y desde cuándo? (decreto de vivienda 2026)
En resumen
IVA pisos turísticos: el Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026, hace que el alquiler turístico tribute al 10 % de IVA desde el 1 de diciembre de 2026. Afecta a las estancias de 30 noches o menos en una vivienda que no sea tu vivienda habitual, y a cualquier alquiler en el que prestes servicios propios de hotel. Está en vigor, pero decae si la Diputación Permanente del Congreso no lo convalida en la votación prevista para el 12 de noviembre.
El IVA en pisos turísticos ya está en el BOE. Aquí tienes qué dice exactamente el decreto, a quién afecta, desde cuándo y qué tienes que preparar antes del 1 de diciembre. También te explico qué puede pasar en la votación de convalidación y en las elecciones del 29 de noviembre.
- En esta guía
- ¿Qué dice el decreto?
- ¿A quién se aplica el 10 %?
- ¿Y los hoteles, hostales y pensiones?
- ¿Desde cuándo?
- ¿Es definitivo? La convalidación
- ¿Y las reservas ya cobradas?
- ¿Qué tienes que hacer?
- Recargo del IBI
- Otros cambios que te afectan
- Preguntas frecuentes
- Registro de cambios
IVA pisos turísticos: ¿qué dice el decreto?
El artículo 7 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE n.º 249, de 7 de octubre de 2026) modifica la Ley 37/1992 del IVA. Con el cambio, el alquiler turístico de corta estancia deja de estar exento y pasa a tributar al tipo reducido del 10 % (artículo 91.Uno.2.2.º).
Hasta ahora, el alquiler de vivienda estaba exento de IVA (artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA). Solo pagaba quien prestaba servicios propios de la hostelería. Es el mismo contenido que el decreto que el Congreso rechazó el 2 de octubre, que el Gobierno volvió a aprobar el 6 de octubre.
¿A quién se aplica el 10 % de IVA y a quién no?
El 10 % se aplica en dos supuestos alternativos: cuando prestas servicios complementarios propios de la industria hotelera, o cuando la estancia no supera 30 noches y el alojamiento no es tu vivienda habitual. Si alquilas por noches una habitación de la casa en la que vives, sin servicios de hotel, sigue exento.
| Caso | ¿Paga IVA desde el 1/12? | Tipo |
|---|---|---|
| Piso turístico entero, reserva de 4 noches en Airbnb | Sí | 10 % |
| Habitación en tu propia vivienda habitual, 3 noches, sin servicios | No | Exento |
| Piso entero, estancia de 45 noches sin servicios | No | Exento |
| Cualquier duración con limpieza periódica, cambio de ropa o desayuno | Sí, por los servicios hoteleros | 10 % |
| Alquiler de temporada (más de 31 días) con causa | No | Exento |
| Vivienda habitual del inquilino (LAU) | No | Exento |
| Hostal o pensión | Ya pagaba IVA | 10 % |
¿Cuentan las 30 noches por reserva o por huésped?
Cuentan por estancia, es decir, por reserva o contrato, no por persona. Si una reserva de 20 noches se amplía a 40, lo prudente es revisarlo con tu asesor, porque el decreto no detalla cómo se tratan las prórrogas.
¿Qué pasa si ofreces limpieza o cambio de sábanas durante la estancia?
Si prestas servicios propios de hotel durante la estancia (limpieza periódica, cambio de ropa, restauración), aplicas el 10 % sea cual sea la duración. La limpieza a la salida, incluida en el precio, no se considera servicio hotelero. Esta distinción ya existía antes del decreto.
¿Qué IVA pagan los hoteles, hostales y pensiones?
Los hoteles, hostales y pensiones ya aplican un 10 % de IVA al hospedaje, y el Real Decreto-ley 29/2026 no cambia ese tipo. Lo que cambia es para los pisos turísticos: las estancias de 30 noches o menos dejan de estar exentas y pasan a ese mismo 10 % desde el 1 de diciembre de 2026, si el decreto se convalida en la votación prevista para el 12 de noviembre.
| Alojamiento | IVA hoy | Desde el 1/12 (si se convalida) |
|---|---|---|
| Hotel, hostal o pensión | 10 % | 10 % |
| Piso turístico, 30 noches o menos, sin servicios hoteleros | Exento | 10 % |
| Piso con servicios hoteleros (limpieza periódica, ropa, desayuno) | 10 % | 10 % |
| Temporada de más de 30 noches, sin servicios hoteleros | Exento | Exento |
¿Desde cuándo hay que cobrar IVA en un piso turístico?
Desde el 1 de diciembre de 2026: la disposición final duodécima del decreto fija esa fecha de efectos para el artículo 7. El resto del decreto entró en vigor el 8 de octubre.
| Fecha | Qué pasa |
|---|---|
| 6/10/2026 | El Consejo de Ministros aprueba el RDL 29/2026 |
| 7/10/2026 | Publicación en el BOE |
| 8/10/2026 | Entrada en vigor general (temporada, habitaciones, IBI) |
| 12/11/2026 | Votación prevista de la convalidación en la Diputación Permanente |
| 29/11/2026 | Elecciones generales |
| 1/12/2026 | El IVA del 10 % surte efecto |
| 30/1/2027 | Fin del plazo del modelo 303 del 4.º trimestre |
¿Es definitivo? Qué pasa con la convalidación
No del todo. Un real decreto-ley está en vigor desde su publicación, pero el Congreso tiene que convalidarlo en 30 días o decae. Con las Cortes disueltas, lo vota la Diputación Permanente: 69 miembros, con mayoría en 35 votos.
El Gobierno aprobó dos decretos el 6 de octubre:
| Decreto | Qué incluye | Apoyos anunciados |
|---|---|---|
| RDL 29/2026 (función social de la vivienda) | IVA del 10 % en pisos turísticos, alquiler de temporada, habitaciones, recargo del IBI, suspensión de desahucios, préstamos para la primera vivienda | El PNV ha anunciado su voto a favor. Con él, el bloque del Gobierno sumaría 35 votos frente a 34. |
| Segundo decreto (estabilidad de los contratos) | Prórroga de los contratos de vivienda habitual a 5 o 7 años | El PNV ha anunciado su voto en contra; no tendría mayoría |
En la práctica: el decreto que incluye el IVA es el que tiene más opciones de convalidarse, pero con un solo voto de margen. Si alguien falta o cambia el voto, decae y el alquiler turístico sigue exento. Actualizaré esta guía el mismo día de la votación, prevista para el 12 de noviembre. Los dos escenarios, en detalle: qué pasa si se convalida y si no.
¿Y si cambia el Gobierno el 29 de noviembre? Un decreto convalidado sigue en vigor hasta que otra norma lo modifique o lo derogue. Las elecciones no lo anulan por sí solas, pero el nuevo Parlamento podría cambiarlo más adelante.
¿Qué pasa con las reservas que ya has cobrado para diciembre?
El decreto no incluye una regla transitoria específica para las reservas cobradas antes del 1 de diciembre. Se aplican las reglas generales de la Ley del IVA: el impuesto se devenga cuando se presta el servicio, pero si cobras un anticipo, se devenga en el momento del cobro por el importe cobrado (artículo 75).
Así, un anticipo cobrado antes del 1 de diciembre por una estancia de diciembre no llevaría IVA, porque en ese momento el alquiler aún está exento, y lo que cobres desde el 1 de diciembre sí. Es una interpretación de las reglas generales, no un criterio publicado por Hacienda: confírmalo con tu asesor antes de facturar.
Ten en cuenta cuándo te paga la plataforma. Airbnb suele liquidar al anfitrión después de la llegada del huésped, así que una reserva de diciembre cobrada por Airbnb probablemente ya entre en el periodo con IVA.
¿Qué tienes que hacer ahora si te afecta?
Antes del 1 de diciembre, un particular con un piso turístico tiene que hacer tres cosas: darse de alta en el IVA, preparar la facturación de cada estancia y prever el modelo 303 trimestral.
- Alta censal (modelo 036 o 037) en la Agencia Tributaria, con la actividad sujeta a IVA y efectos desde el 1 de diciembre.
- Precios a partir del 1 de diciembre: decide si subes la tarifa un 10 % o asumes el impuesto. Si cobras 100 € IVA incluido, te quedan 90,91 € y 9,09 € van a Hacienda.
- Factura por cada estancia con el 10 % desglosado. Airbnb y Booking cobran al huésped, pero la factura del alojamiento la emites tú.
- Modelo 303 trimestral: el primero, para diciembre, se presenta hasta el 30 de enero de 2027.
Si repercutes IVA, en principio podrás deducir el IVA de los gastos de la actividad (limpieza, suministros, software, reformas). Valida con tu asesor qué gastos y en qué proporción.
Si gestionas varias reservas al mes, tenerlas centralizadas en un PMS facilita preparar facturas y el 303. Un ejemplo es Smoobu, con un 10 % de descuento en cualquier plan con nuestro enlace.
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Puede haberlo, si tu ayuntamiento lo aprueba. El artículo 8 del decreto permite a los municipios de zonas tensionadas aplicar un recargo de hasta el 50 % de la cuota del IBI en inmuebles destinados a alojamiento turístico. Puede llegar al 100 % si el titular tiene dos o más y al 150 % si tiene cuatro o más.
| Inmuebles turísticos del titular | Recargo máximo sobre la cuota del IBI |
|---|---|
| 1 | 50 % |
| 2 o 3 | 100 % |
| 4 o más | 150 % |
¿Qué más cambia para los propietarios con este decreto?
El mismo RDL 29/2026 cambia también el alquiler de temporada y el alquiler por habitaciones, dos de las salidas que muchos propietarios estudian para dejar el turístico:
- Alquiler de temporada: exige una «causa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual» y una duración de más de 31 días y, como regla general, de no más de 12 meses. Más de dos contratos seguidos con el mismo inquilino en la misma vivienda lo convierten en vivienda habitual desde el primero. Lo detallo en alquiler de temporada con el nuevo decreto.
- Alquiler por habitaciones: la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta del piso completo.
Estos dos cambios no esperan al 1 de diciembre: rigen desde el 8 de octubre. Si dudas entre quedarte en turístico o cambiar de modelo, haz los números con la calculadora de turístico, temporada y larga duración.
IVA pisos turísticos: preguntas frecuentes
¿Tengo que cobrar IVA en mi piso turístico de Airbnb?
Sí, desde el 1 de diciembre de 2026, si alquilas un piso que no es tu vivienda habitual por 30 noches o menos. Es un 10 % sobre el precio del alojamiento. El RDL 29/2026 se vota previsiblemente el 12 de noviembre; si no se convalida, decae.
¿El alquiler turístico sigue exento de IVA?
Hasta el 30 de noviembre de 2026, sí, salvo que prestes servicios hoteleros. Desde el 1 de diciembre, las estancias de 30 noches o menos en una vivienda que no es la tuya pasan a tributar al 10 %.
Si alquilo una habitación de mi casa por noches, ¿pago IVA?
No, si es tu vivienda habitual y no das servicios propios de hotel. El decreto solo grava las estancias cortas en alojamientos distintos de la vivienda habitual del arrendador.
Si alquilo mi piso 2 meses a un estudiante, ¿lleva IVA?
No: más de 30 noches y sin servicios hoteleros sigue exento. Eso sí, necesitas un contrato de temporada con una causa real y acreditable, como los estudios.
¿El IVA lo paga el huésped o el propietario?
Lo paga el huésped dentro del precio, pero lo declaras e ingresas tú en el modelo 303 cada trimestre. Si no subes precios, el impuesto sale de tu margen: de cada 100 € cobrados, 9,09 € son IVA.
¿Qué pasa con el IVA si cambia el Gobierno tras las elecciones?
Si el decreto se convalida, sigue en vigor hasta que otra norma lo cambie o lo derogue. El resultado del 29 de noviembre no lo anula por sí solo. Actualizaré esta guía el 30 de noviembre.
Siguiente paso
Apúntate a la alerta normativa de la newsletter: te escribo el día de la votación de convalidación y con cada cambio que afecte a tu piso.
Sigue leyendo: Alquiler de temporada con el nuevo decreto · SES.HOSPEDAJES paso a paso · Las 7 herramientas para gestionar tu Airbnb
Registro de cambios
| Fecha y hora | Cambio |
|---|---|
| 20/10/2026 18:51 | Nueva sección: IVA de hoteles, hostales y pensiones frente a pisos turísticos. Enlace a la guía del recargo del IBI. |
| 18/10/2026 19:15 | Fecha de la votación actualizada: prevista el 12/11 (antes ~5/11). Enlace a los dos escenarios. |
| 07/10/2026 08:55 | Publicación con el texto del RDL 29/2026 (BOE de 7 de octubre). IVA del 10 % con efectos desde el 1/12/2026; recargo del IBI de hasta el 50/100/150 %; cambios en temporada y habitaciones desde el 8/10. |
