¿Me compensa pasar mi piso turístico a alquiler de temporada o de larga duración? (con calculadora)
En resumen
¿Piso turístico o alquiler de temporada? Depende de tu ocupación real y de los costes que no ves. Con los supuestos de ejemplo de esta calculadora (95 €/noche, 65 % de ocupación), el turístico sigue ganando por ingreso neto antes de impuestos. La diferencia se reduce mucho si aplica el IVA del 10 %, tu ocupación baja del 50 % o tienes riesgo de veto vecinal. Mete tus números y lo ves en 30 segundos.
Elegir entre piso turístico o alquiler de temporada (o de larga duración) es la duda número uno de los pequeños propietarios este otoño, con el IVA y el nuevo decreto de temporada en el aire. Esta calculadora compara los tres modelos con supuestos visibles que puedes cambiar.
- En esta página
- Calculadora
- ¿Qué supuestos usa?
- ¿Cómo cambia con el IVA?
- Riesgos de cada opción
- ¿Cuánto pesa tu tiempo?
- ¿Cuándo compensa quedarse en turístico?
- Preguntas frecuentes
Piso turístico o alquiler de temporada: calculadora de ingresos netos
Cambia cualquier casilla de la calculadora de piso turístico o alquiler de temporada y los resultados se recalculan solos. Las cifras son ingresos netos anuales antes del IRPF.
Cálculo simplificado antes del IRPF. Tus horas solo restan si indicas cuánto vale tu hora. El IVA se resta del precio cobrado y no se descuenta el IVA de los gastos. No incluye amortización ni la reducción del IRPF del alquiler de vivienda habitual, que favorece a la larga duración. Los valores iniciales son un ejemplo: pon los tuyos.
¿Qué supuestos usa la calculadora de piso turístico o alquiler de temporada?
La calculadora usa supuestos simples y visibles: ingresos menos comisiones, limpiezas y gastos fijos, antes de impuestos. Así puedes ajustar cada uno a tu caso.
| Modelo | Cálculo | Lo que no incluye |
|---|---|---|
| Turístico | Noches × precio (sin IVA si aplica) − comisión − limpiezas − gastos fijos | IVA soportado deducible, reposición de menaje |
| Temporada | Renta × meses ocupados − gestión − gastos fijos | Coste de buscar inquilinos entre contratos |
| Larga duración | Renta × (12 − meses vacío) − gastos fijos | Reducción del IRPF y seguro de impago |
Los valores iniciales son un ejemplo de piso de 2 dormitorios en una gran ciudad, no datos oficiales. Para afinar tu ocupación y tu precio por noche, puedes ver los datos de tu zona con el Revenue Estimator de PriceLabs o leer cómo funcionan los precios dinámicos en Airbnb.
¿No sabes qué ocupación y precio poner? Con nuestro enlace tienes 30 días gratis y 10 $ de crédito en PriceLabs para ver los datos reales de tu zona.
Probar PriceLabs 30 días¿Cómo cambia la elección entre piso turístico o alquiler de temporada con el IVA del 10 %?
Si el decreto de vivienda se convalida en la votación prevista para el 12 de noviembre, el turístico pasa a tributar al 10 % de IVA en estancias de 30 noches o menos. Si no subes precios, pierdes cerca del 9 % de lo que cobras. Con los supuestos de ejemplo, eso son unos 2.050 € menos al año. Prueba a desmarcar la casilla del IVA en la calculadora para ver la diferencia. El detalle está en la guía de IVA en pisos turísticos, y lo que pasa si el decreto decae, en la convalidación del decreto de vivienda.
Piso turístico o alquiler de temporada: ¿qué riesgos tiene cada opción?
Al comparar piso turístico o alquiler de temporada, el número no lo es todo: cada modelo tiene un riesgo distinto que la calculadora no recoge.
| Modelo | Riesgo principal | Trabajo |
|---|---|---|
| Turístico | Veto de la comunidad por mayoría de 3/5 (pisos nuevos desde abril de 2025), IVA y licencia | Alto: reservas, partes, limpiezas |
| Temporada | Que el contrato se trate como vivienda habitual si no acreditas la causa | Medio: un inquilino cada pocos meses |
| Larga duración | Contrato de 5–7 años con poca flexibilidad e impagos | Bajo |
Las reglas de la temporada (de 31 días a 12 meses con causa justificada) están en alquiler de temporada con el nuevo decreto.
En larga duración, el alquiler de vivienda habitual tiene una reducción del rendimiento neto en el IRPF: un 50 % con carácter general, que puede subir en algunos casos. Eso puede cerrar buena parte de la diferencia frente al turístico después de impuestos.
¿Cuánto pesa tu tiempo al elegir entre piso turístico o alquiler de temporada?
Mucho más de lo que parece: el turístico exige mensajes, registro de viajeros, entrega de llaves y coordinación de limpiezas en cada estancia, y la temporada apenas una vez cada pocos meses. Por eso la calculadora te deja poner tus horas de gestión al mes y cuánto vale tu hora.
| Tarea | Turístico | Temporada | ¿Se puede automatizar? |
|---|---|---|---|
| Mensajes al huésped | En cada estancia | Al inicio del contrato | Sí, con un PMS |
| Registro de viajeros | En cada estancia, en 24 h | Una vez por contrato | Sí, con check-in online |
| Entrega de llaves | En cada estancia | Una vez por contrato | Sí, con cerradura inteligente |
| Limpiezas | En cada salida | Al final del contrato | Sí, con una app de limpiezas |
Si automatizas esas cuatro tareas, tus horas de gestión en turístico bajan y la diferencia con la temporada vuelve a inclinarse hacia el turístico. Tienes cada pieza en cómo automatizar tu piso turístico, las limpiezas en automatizar limpiezas Airbnb y el registro en Chekin.
¿Cuándo compensa quedarse en piso turístico?
Compensa quedarse en turístico cuando la ocupación real supera el 55–60 %, la comunidad no va a votar en contra y puedes automatizar el trabajo para que no te coma el margen.
Quédate en turístico si…
Tu ocupación es alta y estable, tienes licencia y buena relación con la comunidad, y el trabajo de gestión está automatizado o te compensa.
Plantéate el cambio si…
Tu ocupación baja del 50 %, la comunidad se plantea un veto o el trabajo de gestión te cuesta más tiempo del que quieres dedicarle.
Si te quedas, las herramientas para reducir trabajo están en cómo automatizar tu piso turístico.
Piso turístico o alquiler de temporada: preguntas frecuentes
¿Qué es más rentable, piso turístico o alquiler de temporada?
Con ocupaciones altas, el turístico suele dar más ingreso bruto, pero también tiene más costes, más trabajo y, si se convalida el decreto, IVA del 10 %. Con ocupación por debajo del 50 %, la temporada puede igualarlo con mucho menos trabajo.
¿Me compensa pasar mi piso turístico a larga duración?
Compensa si buscas estabilidad y poco trabajo, o si tienes riesgo de perder la licencia. El ingreso bruto suele ser menor, pero la reducción del IRPF del alquiler de vivienda habitual recorta la diferencia después de impuestos.
¿El alquiler de temporada paga IVA?
En principio no, si dura más de 30 noches y no das servicios hoteleros. El IVA del 10 % del decreto se aplica a las estancias turísticas cortas.
¿De dónde salen los datos de la calculadora de piso turístico o alquiler de temporada?
Los valores iniciales son un ejemplo editable, no datos oficiales. Sustitúyelos por tu precio medio y tu ocupación reales, que puedes sacar de tu PMS o de herramientas como PriceLabs.
¿Puedo alternar turístico en verano y temporada en invierno?
Es una estrategia habitual, siempre que tengas licencia turística para los meses cortos y un contrato de temporada con causa acreditada para los largos. Comprueba que tu normativa autonómica lo permite.
Siguiente paso
Para decidir entre piso turístico o alquiler de temporada, pon en la calculadora la ocupación y el precio medio reales de los últimos 12 meses (los tienes en tu PMS o en el panel de Airbnb). Si la temporada sale a menos de un 15 % del turístico, merece la pena estudiar el cambio.
